در یک ساختمان اگر برای نظافتچی یا باغبان حادثه ای اتفاق بیفتد چه خواهد شد؟ اگر برای یکی از ساکنین به علت لغزنده بودن کف راه پله اتفاقی بیفتد چه کسی پاسخگو خواهد بود؟ اگر برای سرایدار ، تعمیرکار آسانسور یا تعمیرکار تاسیسات چه کسی پاسخگو خواهد بود؟ اگر آجر و یا سنگی از نمای ساختمان بر روی سر کسی بیفتد و یا بر روی خودرویی سقوط کند هزینه های جبران خسارت را چه کسی پرداخت می کند؟ اگر به دلیل آتش سوزی در مشاعات ساختمان خسارت مالی و یا جانی به فردی وارد شود چه فردی مسئول خواهد بود؟ اگر یکی از مهمانان و یا ساکنین ساختمان در آسانسور دچار حادثه شود چه خواهد شد؟
چرا باید بیمه مسئولیت هیئت مدیره تهیه کرد
بدنبال بروز خسارات متعدد و محکومیت مدیران ساختمان بیمه نامه مسئولیت مدیر/ هیئت مدیره ساختمان توسط شرکتهای بیمه ارائه گردید. این بیمه نامه براساس قانون بیمه مصوب ۱۳۱۶ ، قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ و قانون تملک آپارتمانها، مسئولیت بیمه گذار را در قبال ساکنین واشخاص ثالث در قبال حوادث موضوع بیمه و تا حدود تعهدات مندرج در بیمه نامه پوشش می دهد .
ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها مربوط به بیمه آتش سوزی ساختمان و مسئولیت های آن می‌باشد و مدیر یا مدیران ساختمان مکلفند تمام بنای ساختمان را بعنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکین به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها و به وسیله مدیر و مدیران ساختمان تعیین و اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورتی که هیئت مدیره اقدام به تهیه بیمه نکنند و آتش سوزی اتفاق بیافتد، مسئولیت جبران خسارت متوجه مدیر و مدیران ساختمان خواهد بود. علاوه بر آتش سوزی ممکن است حوادث دیگری در ساختمان اتفاق بیافتد که خسارتهایی به افراد و اموال وارد شود که خسارت مالی و جانی به همراه داشته باشد اینجاست که بحث بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان مطرح می‌شود. بیمه مسئولیت ساختمان، مسئولیت مدنی بیمه گذار در مقابل اشخاص ثالث را بیمه می‌کند. درواقع با ثبت نام بیمه مسئولیت مدنی ساختمان (مدیران و مالکان )،شرکت بیمه (بیمه‌گر)هزینه‌های خسارتهای مالی و جانی وارده به افراد را برعهده می‌گیرد.
موضوع بیمه مسئولیت هیئت مدیره یا مدیر ساختمان
موضوع این بیمه عبارت است از پوشش مسئولیت مدیر یا مدیران ساختمان در قبال ساکنین ، اشخاص ثالث در مشاعات و اماکن ساختمان که تحت مدیریت ایشان می باشد، بدین معنی که چنانچه در اثر قصور و سهل انگاری هریک از مدیران ساختمان خسارت جانی و مالی به ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات وارد شود و منشاء این خسارت ناشی از مشاعات ساختمان باشد ، بیمه پس از احراز مسئولیت مدیر ساختمان توسط کارشناسان بیمه یا رای مراجع ذیصلاح و قضایی نسبت به پرداخت خسارت اقدام می نماید. علاوه بر موارد یادشده در صورت وقوع حوادث زیر و احراز مسئولیت مدیر یا هیئت مدیره در موارد زیر نیز شرکت بیمه پاسخگو خواهد بود:
- صدمات جانی و مالی وارده به بیمه گذار در اثر خطرات موضوع بیمه نامه و در محل مورد بیمه، براساس شرایط بیمه نامه تحت پوشش می باشد.(حوادث)
- خسارت جانی وارده به شخص سرایدار، نظافتچی، سرویسکار، تعمیرکار و گلکار در بخشهاي مشاعات ساختمان و در اثر خطرات موضوع مورد بیمه تحت پوشش بیمه نامه می باشد.
- خسارت جانی وارده به ساکنین و اشخاص ثالث ناشی از استفاده از آسانسور و یا پله برقی تحت پوشش می باشد.
همچنین در مورد بیمه مسئولیت مدیران ساختمان به محدوده های زیر اشاره کرد که همگی انها تحت پوشش این بیمه قرار می گیرند.
- آسانسور ها
- استخر وسونا
- پارکینگ ساختمان
- راه پله ها
- محوطه و فضای سبز و فضای بازی کودکان
- موتورخانه و شوفاژخانه
- سرایداری و نگهبانی
- پشت بام و تمامی قسمت های مشترک
تعاریف و اصطلاحات
بیمه گذار :در بیمه مسئولیت هیئت مدیره بیمه ایران کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی که که قرارداد را با بیمه ایران منعقد و متعهد به پرداخت حق بیمه گردند ، بیمه گذار تلقی می شوند.(هیئت مدیره ساختمان)
بیمه گر :شرکت سهامی بیمه ایران که دارای پروانه معتبر از طرف بیمه مرکزیست که مجاز به انجام عملیات بیمه در رشته بیمه مسئولیت هیئت مدیره ساختمان می باشد
اشخاص ثالث : هر شخصیت حقوقی یا حقیقی غیر از بیمه گذار و کارکنان وی مانند همسایگان ، عابرین و اموال متعلق به آنها (صرفنظر از اینکه قابلیت بیمه شدن را داشته باشند) شخص ثالث محسوب می شوند.
حق بیمه:قیمت مورد پذیرش بیمه مسئولیت هیئت مدیره ساختمان توسط بیمه گذار که متعهد به پرداخت آنست.
حادثه موضوع بیمه نامه مسئولیت هیئت مدیره ساختمان:
رویدادیست که به مناسبت موضوع بیمه و در مدت اعتبار بیمه نامه وفق شرح وظایف تعیین شده در حیطه تحت مدیریت بیمه گذار اتفاق افتد و منجر به خسارت جانی و مالی به ساکنین و اشخاص ثالث گردد و بیمه گزار مسئول جبران خسارت یا پرداخت غرامت ناشی از آن شناخته می شود
مدت بیمه نامه مسئولیت هیئت مدیره ساختمان :تاریخ شروع و اتمام بیمه نامه به ترتیبی خواهد بود که بیمه گزار پیشنهاد و توسط بیمه گر در شرایط خصوصی بیمه نامه قید می گردد
محدوده مکانی موضوع بیمه نامه مسئولیت ساختمانهای مجاور:محدوده مکانی ساختمانیست که بیمه گزار مدیریت آنرا عهده دار است و مسئولیت ناشی از این مدیریت بعهده وی می باشد که این محل در شرایط خصوصی بیمه نامه مشخص گردیده است.
فوت: از دست دادن جان اشخاص ثالث بواسطه وقوع خطرات مشمول بیمه
نقص عضو: قطع ، تغییر شکل و یا از دست دادن توانای انجام کار دائم و قطعی عضو یا اعضای بدن که ناشی از حادثه موضوع بیمه باشد
غرامت فوت و نقص عضو : وجهی است که بیمه گر در صورت بروز صدمات جسمی ، قطع ، تغییر شکل و یا از دست دادن توانای انجام کار دائم و قطعی عضو یا اعضای بدن و حتی فوت که ناشی از حادثه موضوع بیمه باشد،که طبق شرایط این بیمه نامه به زیاندیده یا ذینفع پرداخت می گردد.
ذینفع در بیمه مسئولیت هیئت مدیره : هر شخص حقیقی یا حقوقی که در تمام یا قسمتی از موضوع بیمه نامه منتفع گردد.
خسارتهای مالی در بیمه نامه مسئولیت مدیر ساختمان : زیانهای مستقیم که در اثر حوادث ناشی از موضوع بیمه نامه به اموال ساکنین و اشخاص ثالث وارد می گردد.
اشخاص تحت پوشش بیمه مدیر ساختمان
اشخاصی که هنگام وقوع حوادث احتمالی برای ساختمان ، دچار آسیب جسمی و یا زیان مالی می گردند و تحت پوشش بیمه مسئولیت مدیر ساختمان قرار می گیرند عبارتند از:
شخص بیمه گزار (مدیر ساختمان)
- نظافتچی و باغبان
- سرایدار و نگهبان
- سرویسکار و تعمیرکار
- مراجعین و میهمانان واحدها
- خسارت های ناشی از سقوط اشیاء یا سنگ نما از ساختمان
هزینه بیمه مسئولیت مدیر یا هیات مدیره ساختمان
برای برآورد قیمت بیمه مسئولیت مدیران ساختمان عوامل مختلفی از جمله موارد زیر تاثیرگذارند:
متراژ کل زیربنا
مدت زمان اعتبار بیمه نامه
تعداد واحدها و طبقات
وضعیت و نوع نمای ساختمان
میزان تعهدات درخواستی
پوشش های اصلی و تکمیلی
نحوه پرداخت حق بیمه ( نقد یا اقساط )
درخواست پوشش بیمه ای جهت خسارات ناشی از تجهیزات و امکاناتی از قبیل پارکینگ ، آسانسور ، پله برقی
امکانات موجود در مشاعات ساختمانهای مسکونی از قبیل استخر، سونا، جکوزی، سالن اجتماعات، سالن‌های ورزش و وسایل تفریحی
شرایط بیمه‌نامه مسئولیت هیئت مدیره
صدمات جانی و مالی وارده به بیمه گذار و برای محل مورد بیمه، بر اساس شرایط بیمه نامه تحت پوشش می‌باشد.
خسارت جانی وارده به شخص سرایدار، نظافتچی، سرویسکار، تعمیرکار و گلکار در بخشهای مشاعات ساختمان و در اثر خطرات موضوع مورد بیمه تحت پوشش بیمه نامه می‌باشد در صورتیکه مشخصات این افراد به صورت کد ملی و نام آنها در بیمه نامه درج شده باشد.
خسارت جانی وارده به ساکنین و اشخاص ثالث ناشی از استفاده از آسانسور و یا پله برقی تحت پوشش می باشد و البته آسانسور و پله برقی باید بیمه نامه مخصوص به خود را داشته باشد.
بیمه گذار می‌تواند اسامی همه افراد هیئت مدیره را با ذکر کد ملی در بیمه نامه درج نماید.
بیمه نامه مسئولیت هیئت مدیره معمولا به نام مدیر ساختمان و یا رئیس هیئت مدیره صادر می‌شود.
برای پرداخت خسارت های مالی وارده به اتومبیل های مستقر در پارکینگ ساختمان های مسکونی که منشا حادثه مشاعات ساختمان باشد باید تعداد و مشخصات و ارزش خودروهای مستقر در پارکینگ در بیمه نامه باید درج شود.
فسخ و ابطال بیمه نامه
یکی از بند های قرارداد بیمه مدیران شرکت بیمه به شرایط فسخ و بطلان بیمه نامه اختصاص دارد، که اشاره دارد این بیمه نامه ممکن است قبل از انقضای مدت با اخطار قبلی و کتبی بیست روزه از طرف بیمه گر یا بیمه گزار در موارد زیر قابل فسخ خواهد بود
فسخ از طرف بیمه گر:
در صورت عدم پرداخت حق بیمه و حق بیمه اضافی در سر رسیدهای مقرر
در صورت تشدید خطر و عدم موافقت بیمه گذار با پرداخت حق بیمه اضافی
در صورت کتمان یا اظهار خلاف واقع غیر عمد بیمه گذار درباره وضعیت خطر و احراز این امر توسط شرکت بیمه قبل از وقوع حادثه
بعد از هر پرداخت خسارت توسط شرکت بیمه
فوت بیمه گزار و عدم انجام وظایف وی توسط جانشین یا ورثه
فسخ از طرف بیمه گزار:
درصورتیکه کیفیت خطر کاهش یابد ولی شرکت بیمه راضی به کاهش حق بیمه نشود.
متوقف شدن فعالیت شرکت بیمه
عدم تمایل بیمه گزار به ادامه پوشش
تبصره:در صورت فسخ از طرف بیمه گر ، می بایست حق بیمه مدتی که باقی مانده است بصورت روز شمار محاسبه و به بیمه گزار برگشت شود (به استثنای موارد مندرج در قانون بیمه) و در صورت فسخ بیمه نامه از طرف بیمه گزار ، حق بیمه برگشتی بر اساس تعرفه بیمه کوتاه مدت محاسبه خواهد شد.
چگونگی رفع اختلافات
هرگونه اختلافات ناشی از تفسیر و یا اجرای قرار داد بیمه مسئولیت ساختمانی در صورتیکه در وحله اول از طریق مذاکره حل و فصل نشود به داور مورد وثوق طرفین ارجاع و در صورتیکه بر سر داور مرضی الطرفین به توافق نرسیدند مورد به هیات داوری به شرح زیر ارجاع و رای داوران برای طرفین لازم الاجرا می باشد:
- هریک از طرفین یک نفر داور تعیین و به طرف مقابل معرفی می نمایند
- داوران اختصاصی قبل از ورود به بحث مورد اختلاف داور دیگری را بعنوان سر داور انتخاب می نمایند
- رای هیآت داوری با اکثریت آرا ، معتبر و برای طرفین لازم الاجرا خواهد بود
- درصورتیکه هریک از طرفین تا سی روز بعد از انتخاب و معرفی داور طرف مقابل داور اختصاصی خود را تعیین نکند و یا داوران اختصاصی تا سی روز در مورد تعیین سرداور ، به توافق نرسند هریک از طرفین می توانند حسب مورد از دادگاه ذیصلاح درخواست تعیین داور یا سر داور بنمایند
