یکی از نگرانی‌های مدیران همه ساختمان‌ها حوادث و اتفاقاتی است که ممکن است برای افراد ثالث و اعضای ساختمان و حتی مالکین و ساکنین ساختمان وارد می شود. چراکه مسئولیت بخشی از حوادثی که ممکن است در ساختمان و مشاعات آن اتفاق بیافتد بر عهده مدیر ساختمان‌ها می باشد. این بیمه نامه با عناوین مختلفی عرضه می‌شود که ماهیت همه این بیمه نامه‌ها یکسان است. نام های مختلف بیمه نامه مسئولیت هیئت مدیره عبارتند از بیمه مسئولیت ساختمان یا آپارتمان، بیمه مسئولیت هیئت مدیره، بیمه مسئولیت مجتمع مسکونی، بیمه مشاعات ساختمان، بیمه مسئولیت مدنی مدیر ساختمان.
وظایف هیات مدیره یا مدیر ساختمان
برای جبران خسارت های مالی و جانی که ممکن است در ساختمان و مشاعات برای هر فردی به غیر از مدیر ساختمان وارد شود بیمه نامه ای به نام بیمه هیئت مدیره ساختمان صادر می شود که همه این موارد را تحت پوشش قرار می‌دهد. معمولا برای اداره بهتر ساختمان هیئت مدیره ای توسط اعضای ساختمان تعیین می‌شود که عموم مسائل ساختمانی و مسئولیت‌ها بر عهده آنها است. بر اساس قانون تملک آپارتمانها قوانینی برای زندگی در هر ساختمان مشخص می‌شود که در آن به وظایف و مسئولیت های مدیر اشاره می‌شود.
- بیمه ی آتش سوزی
- حفاظت عمرانی از ساختمان
- معین نمودن میزان شارژ هر واحد
- گرفتن مبلغ شارژ از ساکنین و پرداخت هزینه ها
- تعیین قوانین ساختمان و ابلاغ آن به ساکنین
- رسیدگی به اختلافات و شکایات ساکنین
- تایید و ارائه ی رسید تسویه حساب هزینه های ساختمان
- صورت برداری از صورت جلسات مجمع عمومی مالکان
در کنار وظایف ذکر شده برخی اختیارات نیز وجود دارد که مدیر می تواند در آنان نیز ورود کند اما اگر خود را دخیل نکند از وظایفش سرپیچی نکرده است. با این حال برخی اختیارات در جهت آسودگی ساکنین و برخورداری بهتر ایشان از مشاعات ساختمان است.
موضوع بیمه مسئولیت هیئت مدیره یا مدیر ساختمان
موضوع این بیمه عبارت است از پوشش مسئولیت مدیر یا مدیران ساختمان در قبال ساکنین ، اشخاص ثالث در مشاعات و اماکن ساختمان که تحت مدیریت ایشان می باشد، بدین معنی که چنانچه در اثر قصور و سهل انگاری هریک از مدیران ساختمان خسارت جانی و مالی به ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات وارد شود و منشاء این خسارت ناشی از مشاعات ساختمان باشد ، بیمه پس از احراز مسئولیت مدیر ساختمان توسط کارشناسان بیمه یا رای مراجع ذیصلاح و قضایی نسبت به پرداخت خسارت اقدام می نماید. علاوه بر موارد یادشده در صورت وقوع حوادث زیر و احراز مسئولیت مدیر یا هیئت مدیره در موارد زیر نیز شرکت بیمه پاسخگو خواهد بود:
- صدمات جانی و مالی وارده به بیمه گذار در اثر خطرات موضوع بیمه نامه و در محل مورد بیمه، براساس شرایط بیمه نامه تحت پوشش می باشد.(حوادث)
- خسارت جانی وارده به شخص سرایدار، نظافتچی، سرویسکار، تعمیرکار و گلکار در بخشهاي مشاعات ساختمان و در اثر خطرات موضوع مورد بیمه تحت پوشش بیمه نامه می باشد.
- خسارت جانی وارده به ساکنین و اشخاص ثالث ناشی از استفاده از آسانسور و یا پله برقی تحت پوشش می باشد.
همچنین در مورد بیمه مسئولیت مدیران ساختمان به محدوده های زیر اشاره کرد که همگی انها تحت پوشش این بیمه قرار می گیرند.
- آسانسور ها
- استخر وسونا
- پارکینگ ساختمان
- راه پله ها
- محوطه و فضای سبز و فضای بازی کودکان
- موتورخانه و شوفاژخانه
- سرایداری و نگهبانی
- پشت بام و تمامی قسمت های مشترک
خطرات تحت پوشش بیمه مسئولیت مدیر ساختمان
حوادث و خطراتی که تحت پوشش بیمه مسئولیت مدیر ساختمان قرار دارند و وقوع آنها باعث بروز خسارت های جانی و مالی به ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات می شوند عبارتند از :
- مسئولیت بیمه گزار ( مدیر ساختمان ) در برابر ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات ساختمان مطابق با شرایط و تعهدات درج شده در بیمه نامه
- خسارت های جانی و مالی وارده به شخص بیمه گزار ( مدیر ساختمان ) ، ناشی از حوادث و خطرات موضوع بیمه نامه
- خسارت های جانی وارده به سرایدار ، نظافتچی ، تعمیرکار ، سرویس کار و باغبان در بخش های مشاعات ساختمان ، ناشی از حوادث موضوع مورد بیمه نامه
- خسارت های جانی وارده به ساکنین و اشخاص ثالث در حین استفاده از آسانسور و یا پله برقی
- خسارت های ناشی از حوادث در حین استفاده از استخر و سونا
- خطرات احتمالی در پارکینگ ساختمان و خسارت های وارده به وسایل نقلیه (به استثنای تصادف ، سرقت کلی و جزئی)
- خسارت های ناشی از آتش سوزی در مشاعات
- خسارت های ناشی از سقوط اشیاء یا سنگ نما از ساختمان در محوطه ساختمان و یا اطراف ساختمان
- جبران خسارت های وارده به ساختمان های مجاور ، ناشی از آتش سوزی ، ترکیدگی لوله ، نشت و ریزش چاه
نکته مهم:
در رابطه با پوشش پارکینگ وجود دوربین و نگهبان الزامی است و هرگونه خسارت ناشی از تصادف و سرقت کلی و جزیی اعم از خط، خش، خوردگی استثناء می‌باشد.
تعهدات قابل ارائه در این بیمه نامه (غرامت فوت و نقص عضو ، هزینه های پزشکی و خسارات مالی) و برمبنای درخواست متقاضی مشخص می گردد.
معمولا حداکثر تعهدات شرکت بیمه‌گر صرف نظر از تعداد واحدها مسکونی، تجاری و یا اداری ۵ برابر تعهدات در هر حادثه (جانی و مالی) تعیین می‌گردد.
اشخاص تحت پوشش بیمه مدیر ساختمان
اشخاصی که هنگام وقوع حوادث احتمالی برای ساختمان ، دچار آسیب جسمی و یا زیان مالی می گردند و تحت پوشش بیمه مسئولیت مدیر ساختمان قرار می گیرند عبارتند از:
شخص بیمه گزار (مدیر ساختمان)
- نظافتچی و باغبان
- سرایدار و نگهبان
- سرویسکار و تعمیرکار
- مراجعین و میهمانان واحدها
- خسارت های ناشی از سقوط اشیاء یا سنگ نما از ساختمان
خسارت هایی که تحت پوشش بیمه مدیر ساختمان نیستند
خسارت های معلول عوامل زیر از شمول تعهدات بیمه گر خارج است:
خسارت وارده ناشی از فعالیت های نماکاری ، احداث و یا اضافه بنا ، نقاشی و هر گونه تعمیرات اساسی و کلی و همچنین هر نوع فعالیت هایی که خارج از شرایط بهره برداری ساختمان باشد. ( برای فعالیت های گفته شده باید بیمه مسئولیت جداگانه خریداری شود.)
خسارت وارده به آپارتمان ها و اموال ساکنین و اشخاص ثالث که منشا خسارت آنها از مشاعات ساختمان نباشد.
تخلفات و جرایم و مطالبات سازمان ها مانند مطالبات شهرداری
خسارت هایی که منشا آن خارج از اختیار بیمه گزار باشد مانند حوادث و بلایای طبیعی (زلزله ، سیل ، رانش زمین) در این حالت اگر بیمه گزار در مراجع قضایی مسئول خسارت شناخته شود خسارت قابل پرداخت می باشد.
تمامی حوادثی که بر اساس نظر مراجع ذیصلاح بیمه گزار مسئول آن شناخته نمی شود.
خسارت های ناشی از جنگ ، شورش ، انقلاب و اعتصاب
خسارت های ناشی از انفجار هسته ای و تشعشات رادیو اکتیو
خسارت هایی که ناشی از عمد و تقلب بیمه گزار اتفاق افتاده باشد
خسارتی که خارج از شرایط و آئین نامه مسئولیت قانون تملک آپارتمانها باشد.
خسارت وارده ناشی از مسئولیت فردی غیر از بیمه گزار (مثلا پیمانکار بخشی از ساختمان)
خسارت های ناشی از حوادث ورزشی که در محل مور بیمه اتفاق بیفتد. در این حالت باید یک بیمه حوادث ورزشی خریداری گردد.
خسارت‌های ناشی از تصادم، تصادف، برخورد با اجسام ثابت و … که در نتیجه عمل راننده وسیله نقلیه حادث شود
